سایه رکود بر بازار مسکن بیرجند زمینگیری سازندگان در هزینهها
بازار مسکن در بیرجند و بسیاری از شهرهای کشور این روزها با ترکیبی از رکود شدید و افزایش بیوقفه قیمتها مواجه است؛ کاهش ساخت و ساز، هزینههای سرسامآور مصالح و مشکل تأمین زمین، انبوهسازان را در شرایطی بحرانی قرار داده که آینده این صنعت را مبهم کرده است.
به گزارش ایرنا، مسکن یکی از اساسیترین نیازهای هر شهروند است اما شرایط اقتصادی فعلی راه امید را به روی بسیاری از مستاجران بسته است. نبود خانه مناسب، قیمتهای خارج از توان خریداران، افزایش مبلغ رهن و اجاره، و امکانات حداقلی برخی واحدها از مشکلات اصلی بازار است. همزمان، افزایش شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی باعث شده که هزینه نهادهای ساختمانی بالا رود و سازندگان دیگر توان ادامه سرمایهگذاری نداشته باشند. در بیرجند، مرکز خراسان جنوبی نیز این معضل به شکل بارزی خود را نشان داده است؛ بازاری که روزگاری پناهگاه سرمایهگذاری و امید به خانهدار شدن بود، امروز در شرایط رکودی طولانی گرفتار شده است. انبوهسازان میگویند تأمین زمین، افزایش قیمتها و کاهش قدرت خرید مردم سه ضلع مثلث بحران بازار مسکن در این شهر است. رضا احمدی، کارمند ساکن بیرجند، سالها پسانداز کرده تا خانهای برای خانوادهاش بخرد اما میگوید افزایش بیسابقه قیمتها این رؤیا را دور کرده است. به گفته او، جهش بهای زمین و مصالح باعث شده انبوهسازان قیمت نهایی واحدها را بالا ببرند و قدرت خرید خانوادههای متوسط کاهش یابد. او تأکید میکند که با بودجهاش تنها قادر به خرید آپارتمانی کوچک و قدیمی است که پاسخگوی نیاز خانوادهاش نیست. احمدی معتقد است بدون حمایت دولت، وضعیت بدتر خواهد شد و بسیاری مثل او همچنان اجارهنشین میمانند.
از رکود بازار تا کاهش تقاضا
محمد محمودآبادی، انبوهساز بیرجندی، بازار مسکن را دچار رکود کامل میداند: «از یکسو ساختوساز ادامه دارد و از سوی دیگر، تقاضای واقعی کاهش یافته است.» او میگوید قدرت خرید مردم به پایینترین سطح رسیده و پروژهها توجیه اقتصادی ندارند؛ بسیاری از آنها متوقف یا نیمهکارهاند. بزرگترین مشکل از نگاه او افزایش بیسابقه قیمت مصالح و دستمزدهاست؛ قیمت بتن در یک سال بیش از ۲۰۰ درصد و دستمزدها ۵۰ درصد افزایش یافتهاند. در حالیکه قیمت تمامشده بالا میرود، نرخ فروش متناسب رشد نکرده است.
او همچنین سیاستهای شهرداری را عامل فشار بر سازندگان میداند: «شهرداری با فروش تراکم دنبال درآمدزایی است، در حالیکه باید سیاستهای تشویقی برای ساختوساز در دستور کار باشد.» به گفته او، بیرجند با زمینهای وسیع ظرفیت توسعه افقی دارد اما رشد بیرویه ارتفاعسازی تعادل شهری را بر هم زده است. او معتقد است تا زمانی که قدرت خرید بالا نرود و سیاستهای حمایتی اصلاح نشود، بهبود بازار ممکن نیست.
کاهش چشمگیر ساخت و ساز
غلامرضا جهانی، عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوهسازان ایران، نیز از رکود سنگین و کاهش شدید ساخت و ساز در بیرجند خبر میدهد. او میگوید: «افزایش هزینه نهادههای ساختمانی باعث شده بهای تمامشده ساخت هر متر مربع مسکن بالا برود و پروژههای جدید صرفه اقتصادی نداشته باشند.» به اعتقاد او، کاهش ارزش پول ملی و گرانی مصالح جذابیت سرمایهگذاری در بخش مسکن را از بین برده و رکود تورمی ایجاد کرده است. او هشدار میدهد اگر دولت حمایت نکند، این روند در سالهای آینده تشدید خواهد شد.
کاهش قیمت در سایه رکود
علیرضا اربابی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند، میگوید بازار طی ماههای اخیر با کاهش نسبی قیمت و افت محسوس معاملات مواجه بوده است. در حالیکه قیمت برخی واحدها تا متری ۵۰ میلیون تومان رسیده بود، اکنون نرخها در مواردی به ۳۸ میلیون هم کاهش یافته است. در بخش اجاره نیز رکود باعث افت نسبی قیمتها شده است.
او دلیل اصلی را کاهش توان خرید مردم، افت ازدواج و کاهش ساختوساز میداند. به گفته او، تقاضا در میان اقشار متوسط و کمدرآمد به شدت افت کرده و بسیاری به جای خرید، به اجارهنشینی در مناطق کمبرخوردار یا شهرکهای اطراف روی آوردهاند. اربابی هشدار میدهد که کاهش ساختوساز میتواند در آینده به بحران عرضه منجر شود. او همچنین بر ثبت قراردادهای اجاره در سامانه ملی املاک تأکید کرد و گفت این اقدام برای حمایت از حقوق موجر و مستأجر است.
رخدادهای اجتماعی و پیامدها
تحلیلگران محلی هشدار میدهند رکود مزمن مسکن تنها بازارها را متأثر نکرده؛ خانوادههایی که توان خرید ندارند، به حاشیهنشینی، کوچکسازی کانونهای خانوادگی یا ترک شهر برای یافتن فرصتهای شغلی بهتر سوق داده میشوند. این تغییرات اجتماعی در بلندمدت میتواند موجب خالی شدن برخی محلهها، افت تقاضای خدمات محلی و تحت فشار قرار گرفتن بازار کار خرد شود. از سوی دیگر، رشد اجارهنشینی طولانیمدت فشار بر درآمد خانوارها را افزایش داده و نابرابری فضایی را عمیقتر میکند.
توصیف حال سازندگان کوچک
در کنار انبوهسازان، سازندگان خرد و پیمانکاران محلی نیز در فشارند؛ پروژههای کوچکتر که پیش از این توان ادامه داشتند، اکنون بهدلیل هزینههای پیشبینینشده و دشواری در دریافت تسهیلات، متوقف شدهاند. بسیاری از این فعالان از کندی پرداخت مطالبات کارفرمایان، سختگیری بانکها و پیچیدگی فرآیندهای اداری گله دارند؛ وضعیتی که زنجیره تأمین محلی را تضعیف میکند و اشتغال فصلی در حوزه ساختمان را کاهش میدهد.
پیشنهادهای اجرایی و راهبردی
کارشناسانی که در گفتوگو با ایرنا شرکت کردند، بر ضرورت اتخاذ راهکارهای عملیاتی و زمانبندیشده تأکید دارند: ارائه بستههای حمایتی هدفمند برای سازندگان کوچک، تخصیص زمینهای آمادهسازیشده با قیمت کنترلشده، تنوع و تسهیل در ارائه تسهیلات بانکی و کاهش هزینههای اداری و عوارض از جمله پیشنهادهاست. علاوه بر این، مدیریت بازار مصالح از طریق تنظیم واردات، تقویت زنجیره تولید داخل و مکانیسمهای تضمین پرداخت میتواند به تثبیت قیمتها کمک کند.
چشمانداز آینده
فرید فروزانفر، عضو شورای شهر، معتقد است بیرجند ظرفیت حرکت به سمت ثبات را دارد اگر دستگاهها با همکاری، نقش و سازوکارهای مشخصی را دنبال کنند. او میگوید: «اگر طرحهای ملی مسکن با سرعت بیشتری اجرایی و تسهیلات متناسب با قیمتهای واقعی شود، میتوان به تعادل بازار امیدوار بود». اما هشدار میدهد در صورت تداوم فشار هزینهای، نه تنها امید خانهدار شدن کاهش مییابد، بلکه خطر گسترش ناکارآمدیهای شهری و نیمهتمام ماندن پروژهها افزایش مییابد. به باور فعالان و کارشناسان، بیرجند برای عبور از این دوره به ترکیبی از حمایت مالی، سیاستگذاری شهری هوشمند و بازمهندسی فرآیندهای اداری نیاز دارد؛ ترکیبی که هم سازندگان را توانمند کند و هم راه خانهدار شدن را برای شهروندان بازتر سازد.