بیرجند در تله مسکن
شکاف عمیق میان قیمتهای نجومی و قدرت خرید در حال تبدیل بازار مسکن بیرجند به یک بنبست اقتصادی است؛ جایی که جهش قیمتها تحت تأثیر متغیرهای جنگی و نوسانات طلا و ارز، متقاضی واقعی را حذف و بازار را در وضعیت رکود کامل فرو برده است. در حالی که قیمت متری واحدهای نوساز در برخی مناطق به مرز ۹۵ میلیون تومان رسیده، معاملات خرید و فروش در بسیاری از بنگاهها به صفر میل کرده و بازار تنها با تکیه بر انتقال سرمایه از طلا به ملک، نفسهای کوتاهی میکشد. این وضعیت، فراتر از یک نوسان ساده، نشاندهنده تغییر ماهیت مسکن از یک نیاز اولیه به یک ابزار گرانقیمت برای حفظ ارزش پول است.
کالبدشکافی قیمتها
تحلیل ارقام و دادههای میدانی نشان میدهد بازار مسکن بیرجند با یک شوک قیمتی بیسابقه مواجه شده است. بررسی قیمتها در مناطق مختلف شهر، بهویژه در محدوده سجادشهر و مناطق جنوبی، گویای حقیقتی تکاندهنده است. سیداحمد حسینی، مدیر بنگاه مسکن میلاد در منطقه سجادشهر، با اشاره به عمق این بحران میگوید واحدهایی که پیش از این در محدوده ۵ تا ۶ میلیارد تومان معامله میشدند، اکنون با قیمتهایی بین ۱۲ تا ۱۴ میلیارد تومان در ویترین بنگاهها عرضه میشوند. این رشد دو برابری که در بازه زمانی کوتاهی رخ داده، ریشه در ترکیب پیچیدهای از هزینههای سرسامآور مصالح ساختمانی، افزایش بهای آهنآلات و بهویژه روانشناسی شرایط جنگی دارد.
در تایید این روند، مدیر املاک ملکی در همین محدوده نیز تاکید میکند که از زمان آغاز شرایط جنگی، روند افزایش قیمت در بازار مسکن شدت گرفت و اکنون توانایی خرید ملک برای بخش زیادی از مردم وجود ندارد. وقتی قیمت هر مترمربع واحد نوساز از محدوده ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان به ۸۰ تا ۹۵ میلیون تومان جهش میکند، معادلات اقتصادی برای یک خانواده معمولی به طور کامل به هم میریزد. این رشد قیمتی، در حالی رخ داده که درآمدها با سرعتی بسیار کمتر از تورم رشد کردهاند و همین امر باعث شده تا فاصله میان پسانداز خانوارها و قیمت ملک به شکافی ترمیمناپذیر تبدیل شود. اکنون بازار در وضعیتی است که نه فروشنده واقعی حاضر به پذیرش قیمتهای قبلی است و نه خریدار توانمندی وجود دارد که بتواند این حباب را به پیش براند.
آشوب در بازار اجاره و بحران نظارت
در حالی که خرید و فروش ملک در وضعیت قفل شدگی قرار دارد، فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد شده است. خانوارهایی که توان خرید خانه را از دست دادهاند، به اجاره پناه میبرند، اما این پناهگاه نیز دیگر امن نیست. علیرضا اربابی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند، بیان میکند که اجارهبها در سال جاری به طور متوسط حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش داشته است، هرچند در برخی موارد این رقم به ۱۰۰ درصد رسیده است.
تضاد شدید میان نرخهای اعلامی اتحادیه و مطالبات واقعی مالکان، مستاجران را در وضعیت اضطراری قرار داده است. علی رضایی، مشاور املاک در مناطق جنوبی شهر، معتقد است که کمتر مالکی حاضر است با افزایشهای قانونی ۲۰ تا ۲۵ درصد ملک خود را اجاره دهد و این موضوع باعث شده مستاجران به جای جابهجایی، قراردادهای خود را با هر قیمتی تمدید کنند. نبود نظارت میدانی و ورود گسترده مشاوران فاقد تخصص به بازار، تنها به افزایش انتظارات قیمتی و توهم رشد قیمتها دامن زده و باعث شده است تا بسیاری از قراردادها به جای توافق، به مراجع قضایی کشیده شوند.
بازی طلا، دلار و ترس
یکی از پیچیدهترین متغیرهای فعلی بازار مسکن بیرجند، پیوند ارگانیک آن با بازارهای موازی است. در حالی که رکود بر معاملات حاکم است، اما هر تکان در قیمت طلا و دلار، موجی از مراجعات کاذب یا فرصتطلبانه را به بنگاهها میآورد. رضایی در تحلیل این رفتار میگوید: طی یک هفته اخیر افزایش قیمت طلا و دلار موجب افزایش مراجعه متقاضیان شده است؛ چرا که افرادی که سرمایه خود را در طلا نگهداری کردهاند، تمایل دارند بخشی از این سود را به ملک تبدیل کنند تا ارزش دارایی خود را در بلندمدت حفظ نمایند.
این وضعیت نشان میدهد که مسکن در بیرجند دیگر به عنوان یک سرپناه دیده نمیشود، بلکه به یک کالای سرمایهای تبدیل شده است. این اتفاق، روند خطرناکی است؛ زیرا باعث میشود قیمتها حتی در زمان رکود شدید نیز پایین نیایند، چون سرمایهداران با نگاه به قیمت دلار، هرگونه کاهش قیمت را فرصتی برای خرید بیشتر میبینند و نه فرصتی برای ورود خریداران واقعی.
بحران تخصص و ضعف زیرساختها
در کنار بحرانهای اقتصادی، یک بحران مدیریتی و تخصصی نیز در لایههای اجرایی بازار مسکن بیرجند رخنه کرده است. مدیر املاک ملکی به خلاء دیگری هم اشاره می کند و با انتقاد از افزایش تعداد مشاوران املاک بدون آموزش و تخصص کافی، هشدار میدهد که ورود این افراد منجر به اعلام قیمتهای غیرواقعی و افزایش انتظارات قیمتی فروشندگان شده است.
از سوی دیگر، زیرساختهای دیجیتالی ثبت معاملات نیز با چالشهای جدی روبروست. فعالان بازار و همچنین رئیس اتحادیه مشاوران املاک به اختلالات مکرر در سامانههایی نظیر کاتب و خودنویس اشاره کردهاند که فرآیند ثبت معاملات را به شدت کند کرده است. این ناکارآمدی سیستمی در کنار نبود نظارت دقیق بر عملکرد سازندگان و نحوه عرضه واحدهای ساختهشده، باعث شده تا بازار مسکن بیرجند را بدون یک ناخدای متخصص و با ابزارهای ناکارآمد اداره کنند.
بنبست یا اصلاح قیمت
با تکیه بر دادههای فعلی، پیشبینی آینده بازار مسکن بیرجند را میتوان در دو سناریو خلاصه کرد. در سناریوی اول، اگر نوسانات ارزی و طلا ادامه یابد و تورم مهار نشود، قیمتها همچنان با شیبی ملایم اما مستمر رشد میکنند، اما معاملات در سطح صفر باقی میمانند. در این حالت، ما با یک بازار مرده مواجه خواهیم بود که در آن قیمتها نجومی است اما هیچ تبادلی صورت نمیگیرد. در سناریوی دوم، در صورت ثبات سیاسی_اقتصادی و کنترل نرخ تورم، بازار وارد مرحله اصلاح قیمتی خواهد شد. اما این اصلاح به معنای سقوط قیمتها نیست، بلکه به معنای رسیدن قیمتها به نقطه تعادل با قدرت خرید مردم است. با این حال، رسیدن به این نقطه نیازمند مداخلات دولتی هوشمندانه، نظارت سختگیرانه بر بنگاهها و ایجاد سازوکارهای تسهیل وام مسکن برای متقاضیان واقعی است.
سکوت قبل از طوفان
بازار مسکن بیرجند امروز در نقطهای ایستاده که هرگونه پیشبینی، با یک متغیر نامعلوم در بازارهای جهانی یا تصمیمات کلان سیاسی به بازی گرفته میشود. اما حقیقتی که در لایههای زیرین این اعداد و ارقام پنهان شده، چیزی فراتر از یک رکود ساده است؛ ما با شهری روبروییم که در آن بتنها هر روز بلندتر میشوند، اما سقفهای امن برای زندگی، هر لحظه دورتر.
سرمایهداران با نگاهی به نمودار طلا، خانههای خالی را مانند سکههایی در گاوصندوق ذخیره کردهاند و خریداران واقعی، تنها تماشاگر بازی اعدادند. اما پرسشی که پاسخ آن در هیچیک از گزارشهای آماری نیست و لرزه بر اندام فعالان بازار میاندازد، این است: وقتی حباب توهمی قیمتها با واقعیت عریان فقر برخورد و خلأ قدرت خرید مردم همه جا را پر کند، این خانه ها جز تپههای بتنی خالی از سکنه خواهند بود؟ تپه هایی که مالکان معدود دارند و دلشان خوش است که مالکند. پاسخ این سوال، در سکوت سنگین بنگاههای املاک نهفته است؛ این سکوت شاید پیشدرآمدی باشد بر سقوطی که هیچکس جرات گفتن از آن را ندارد.