بازاری که تا همین چند ماه پیش در رکود نفس میکشید، حالا بهسرعت داغ شده است؛ آنقدر داغ که قیمت هر متر مسکن در برخی مناطق بیرجند طی چند هفته، جهشی بیسابقه را تجربه کرده است. افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمتها، رشد اجارهبها و ورود سرمایههای سرگردان، بازار مسکن مرکز خراسان جنوبی را به مسیری برده که بیش از هر چیز، زنگ خطر را برای خانوادههای متوسط و جوانان روشن کرده است.
بازار مسکن بیرجند این روزها دیگر شباهتی به ماههای گذشته ندارد. رکودی که مدتها معاملات را به حداقل رسانده بود، جای خود را به تب افزایش قیمت و رقابت خریداران داده است. بررسیهای میدانی در بنگاههای املاک نشان میدهد که قیمت واحدهای مسکونی در نقاط مختلف شهر، طی حدود یک ماه گذشته، بین ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته؛ رقمی که حتی برای فعالان قدیمی این بازار هم غیرمنتظره بوده است.
در برخی محلهها، واحدهایی که تا چندی پیش با متری حدود ۴۰ میلیون تومان معامله میشدند، حالا به بازه ۵۰ تا ۵۳ میلیون تومان رسیدهاند. در مناطق متوسط شهر نیز ملکهایی که متری ۳۰ میلیون تومان قیمت داشتند، امروز با برچسبهای ۴۰ و حتی ۵۰ میلیون تومان عرضه میشوند.
جهشی ناگهانی در بازاری شکننده
فعالان بازار معتقدند این افزایش، تدریجی نبوده؛ بلکه در مدت کوتاهی رخ داده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند در گفتوگوهای میدانی، از رشد نزدیک به ۱۰ میلیون تومانی قیمت هر متر مسکن طی یک ماه اخیر سخن میگوید؛ افزایشی که در برخی معاملات به بیش از ۳۰ درصد رسیده است.
به گفته او، ترکیبی از عوامل مختلف باعث این جهش شده: افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی، ورود سرمایههای سرگردان، رشد تقاضا و حضور خریدارانی از کلانشهرها.
او تأکید میکند که آهنآلات ساختمانی، سیمان و سایر اقلام ساختوساز طی ماههای اخیر افزایش قابل توجهی داشتهاند؛ بهطوریکه قیمت برخی مقاطع فولادی به شاخهای حدود ۱۰ میلیون تومان رسیده و همین موضوع، هزینه تمامشده ساخت را بهشدت بالا برده است.
هجوم سرمایه به سمت ملک
یکی از پدیدههای مهم ماههای اخیر، خروج بخشی از سرمایهها از بازارهای موازی و ورود آنها به بازار مسکن است. نوسانات بازار طلا، ارز و بورس، باعث شده بسیاری از سرمایهگذاران خرد و متوسط، خرید ملک را امنترین گزینه بدانند.
به گفته فعالان املاک، در هفتههای اخیر مراجعات سرمایهای به بنگاهها افزایش یافته و بخشی از معاملات، نه با هدف سکونت، بلکه با نگاه حفظ ارزش پول انجام میشود؛ روندی که بهطور مستقیم به رشد قیمتها دامن زده است. رئیس اتحادیه املاک بیرجند نیز تأیید میکند که بخشی از متقاضیان، سرمایههای خود را از بازار طلا خارج کرده و وارد حوزه مسکن کردهاند؛ موضوعی که فشار مضاعفی بر تقاضا وارد کرده است.
مهاجرت معکوس؛ فرصت یا تهدید؟
عامل دیگری که در داغشدن بازار مؤثر بوده، ورود متقاضیانی از شهرهای بزرگتر است. در سالهای اخیر، هزینه بالای زندگی در تهران و مشهد، برخی خانوادهها را به سمت شهرهای کوچکتر سوق داده و بیرجند نیز از این جریان بینصیب نمانده است.
برخی خریداران، به گفته مشاوران املاک، با هدف سکونت دائمی از کلانشهرها به بیرجند آمدهاند؛ اما ورود این تقاضای جدید، بدون افزایش متناسب عرضه، باعث تشدید رقابت و بالا رفتن قیمتها شده است.
اجارهبها هم عقب نماند
همزمان با رشد قیمت خرید، بازار اجاره نیز آرامآرام ملتهب شده است. بررسیها نشان میدهد اجارهبها طی یک تا دو ماه اخیر بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته؛ افزایشی که برای بسیاری از مستأجران، به معنای فشار مضاعف بر سبد هزینه خانوار است.
نکته قابل توجه آن است که کاهش توان خرید، باعث شده بخشی از متقاضیان به اجاره روی بیاورند و همین موضوع، تقاضا در این بخش را نیز بالا برده است.
حباب یا واقعیت؟
پرسشی که این روزها در میان مردم و کارشناسان مطرح میشود، این است که آیا این افزایش قیمتها واقعی است یا حبابی؟
رئیس اتحادیه املاک معتقد است بخشی از این رشد میتواند جنبه حبابی داشته باشد؛ اما تأکید میکند که فعلاً بازار در مسیر صعودی حرکت میکند و فروشندگان نیز در تعیین قیمتها سختگیرتر شدهاند. به باور کارشناسان محلی، نبود نظام شفاف قیمتگذاری، ضعف نظارت و نبود بانک اطلاعاتی جامع معاملات، باعث شده قیمتها بهراحتی تحت تأثیر هیجان و انتظارات تورمی قرار بگیرند.
سازندگان زیر فشار هزینهها
در سوی دیگر بازار، سازندگان مسکن قرار دارند که با افزایش شدید هزینه ساخت مواجه شدهاند. اگرچه پروژههای ساختمانی متعددی در استان در حال اجراست، اما بالا رفتن قیمت مصالح، سودآوری این فعالیت را کاهش داده و بعضاً باعث کندشدن روند ساخت شده است. همین موضوع، در میانمدت میتواند عرضه را محدودتر و به افزایش بیشتر قیمتها منجر شود؛ چرخهای معیوب که هم خریدار و هم سازنده را تحت فشار قرار میدهد.
جوانان؛ بازندگان اصلی بازار
شاید بزرگترین قربانی این وضعیت، جوانانی باشند که سالها برای خرید یک خانه کوچک پسانداز کردهاند. خانوادههایی که با تلاش فراوان، سرمایهای جمع کردهاند، حالا میبینند فاصلهشان با بازار، هر روز بیشتر میشود.
رئیس اتحادیه املاک نیز به این واقعیت تلخ اشاره میکند و میگوید بسیاری از خانوادهها توان ورود به بازار فعلی را ندارند و فرزندان جوان، با وجود پسانداز، از خرید بازماندهاند.
توصیه به صبوری؛ کافی یا ناکافی؟
فعالان بازار، به مردم توصیه میکنند تصمیمهای هیجانی نگیرند و با صبر و بررسی وارد معاملات شوند. توصیهای که اگرچه منطقی است، اما در بازاری که هر ماه گرانتر میشود، عمل به آن برای بسیاری دشوار است.
واقعیت این است که بدون سیاستگذاری مؤثر، کنترل هزینههای ساخت، حمایت از تولید مسکن و تقویت قدرت خرید، توصیه به صبوری نمیتواند مشکل ساختاری بازار را حل کند.
بازار مسکن بیرجند، امروز در نقطهای حساس ایستاده است؛ نقطهای که اگر مدیریت نشود، این شهر نیز به جمع مناطقی خواهد پیوست که خانهدار شدن در آنها به رؤیایی دوردست تبدیل شده است.
افزایش ۳۵ درصدی قیمتها در مدت کوتاه، زنگ خطری است که نباید نادیده گرفته شود. مسکن، کالای سرمایهای صرف نیست؛ پایه امنیت اجتماعی، ثبات خانوادگی و ماندگاری جمعیت است. اگر برای مهار این روند، برنامهای جدی تدوین نشود، فردا نهتنها جوانان، بلکه طبقه متوسط هم از بازار حذف خواهند شد؛ و بیرجند، آرامآرام، به شهری با خانههای گران و ساکنان ناتوان تبدیل میشود.
